Dra. Jessica Trounstine: Reformas de zonificación y uso del terreno

Lo siguiente fue traducido de la entrevista original realizada en inglés.

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JESSICA TROUNSTINE: Me llamo Jessica Trounstine. Soy titular de la cátedra Centennial y profesora de Ciencias Políticas en la Universidad de Vanderbilt. Investigo la política local en los Estados Unidos, con un enfoque específico en la segregación y la prestación de servicios gubernamentales.

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JESSICA TROUNSTINE: Durante la última década, la mayoría de las áreas metropolitanas de los Estados Unidos han observado una escasez de viviendas y aumentos vertiginosos de los precios tanto de los alquileres como de las hipotecas. Y a medida que esos precios han subido, las tasaciones fiscales también han aumentado. Por lo tanto, la cantidad total de dinero que los residentes pagan por sus viviendas es más alta de lo que solía ser. Cuando más del 30 % de los ingresos se gastan en la vivienda, el Censo califica a esos hogares como “hogares con carga económica”. Y según algunos datos recientes, más de un tercio de los hogares en los Estados Unidos son hogares con carga económica, y las cifras son incluso más altas para quienes alquilan que para quienes son propietarios de sus viviendas. En algunas áreas metropolitanas, más del 50 % de los arrendatarios corresponden a hogares con carga económica.

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JESSICA TROUNSTINE: Hay muchas maneras en que los gobiernos locales pueden dificultar la construcción de viviendas, y ese es el principal papel que desempeñan cuando contribuyen en la escasez de viviendas y el aumento vertiginoso de los precios. Los gobiernos locales pueden hacer cosas como aplicar tarifas altas para la construcción de viviendas o tener procesos complejos de evaluación. Pueden aplicar conservaciones históricas o crear requisitos de espacio abierto. Sin embargo, el impacto más importante de los gobiernos locales en la escasez de viviendas consiste en prohibiciones de densidad habitacional y permitir en cambio que solo se construyan unidades unifamiliares independientes. Así, las ciudades prohíben expresamente las viviendas multifamiliares en sus reglamentos de zonificación, desde dúplex hasta rascacielos. Pero también pueden tomar medidas como imponer requisitos sobre espacios grandes entre los linderos de la propiedad y la calle. Pueden decretar tamaños mínimos de parcela para cada unidad. Debido a que las unidades de vivienda más pequeñas y las de mayor densidad habitacional son menos costosas, los reglamentos que limitan la densidad habitacional también se correlacionan con costos de vivienda más altos.

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JESSICA TROUNSTINE: Es cierto que estos reglamentos se utilizaron por primera vez hace 100 años. Sin embargo, el patrón actual de zonificación con altas restricciones realmente no empezó en los Estados Unidos hasta la década de 1970. Los reglamentos del uso del terreno tienden a superponerse con el tiempo. Lo que quiero decir con eso es que, una vez que una ciudad promulga reglamentos de uso del terreno, no tiende a revertirlos. Entonces, con el tiempo, los reglamentos muchas veces se vuelven cada vez más excluyentes, ya que se añaden más restricciones. Al mismo tiempo, la población ha aumentado en las principales áreas metropolitanas por una variedad de razones. A la vez, la construcción de viviendas se ha ralentizado. Y así el mercado con el tiempo se comprime. Y solo en las últimas décadas hemos visto realmente la confluencia de todos estos sucesos, de modo que incluso el precio de las viviendas de las familias de ingresos medios puede ser muy alto.

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JESSICA TROUNSTINE: Durante muchas décadas, la segregación estuvo impulsada predominantemente por decisiones del mercado privado: sectorización racial, acoso inmobiliario, contratos restrictivos, incluso violencia para defender fronteras raciales. Sin embargo, esas tácticas se volvieron al menos técnicamente ilegales a mediados del siglo XX, a través de casos judiciales y leyes estatales y federales de vivienda justa. La zonificación restrictiva surgió esencialmente para reemplazar este tipo de tácticas. Hoy estamos mucho más segregados de lo que estaríamos si no fuera por la zonificación restrictiva y, además, la zonificación restrictiva congela los patrones de segregación actuales que se crearon por acciones racistas manifiestas hace décadas. Una investigación reciente que hice indica que tenemos aproximadamente el doble de segregación de la que tendríamos si no tuviéramos este tipo de reglamentos en vigor.

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JESSICA TROUNSTINE: La primera estrategia que pueden usar las ciudades es pensar en tener todo tipo de viviendas en cada vecindario. O sea, viviendas en todos los extremos de la distribución salarial, todo tipo de viviendas, todas las formas de vivienda para atraer a una variedad de personas con distintos niveles de ingresos. Esto puede lograr cosas como eliminar los límites mínimos de estacionamiento y ampliar las restricciones de altura o los límites de altura. Algo aún más drástico que las ciudades pueden hacer es destinar fondos públicos a construcciones para residentes de bajos ingresos. Todas estas estrategias se pueden utilizar tanto para minimizar o disminuir la segregación como para aumentar el desarrollo en el mercado inmobiliario.

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JESSICA TROUNSTINE: Ninguna reforma puede funcionar por sí sola, ¿verdad? Así que, con frecuencia, no basta con permitir que se construyan dúplex por toda la ciudad. Pero sabemos que los paquetes de reformas pueden funcionar en conjunto. Por ejemplo, se puede permitir la construcción de dúplex, pero a la vez también prestar atención al coeficiente de ocupación del suelo y al tamaño mínimo de las parcelas. Y abordar todas estas restricciones normativas de alguna manera puede ampliar las oportunidades en el mercado inmobiliario. Por otra parte, en California está ocurriendo un fenómeno llamado “el remedio de los constructores”, que significa que los constructores pueden básicamente anular los reglamentos locales debido a las políticas estatales. Y ese tipo de intervenciones a nivel estatal pueden contribuir a aumentar la construcción. También sabemos, y es algo que he mostrado en algunos de mis trabajos, que las demandas judiciales pueden ser muy eficaces para abordar los patrones de segregación y la restricción normativa de larga data en el mercado inmobiliario, aunque también conllevan costos.

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JESSICA TROUNSTINE: Uno de los consensos emergentes en el ámbito de la construcción de viviendas es que la expansión inmobiliaria a zonas cada vez más alejadas de las áreas densamente pobladas es en sí misma perjudicial para el medio ambiente. Ocasiona traslados largos. Cambia el entorno construido de una manera que, de hecho, puede ser perjudicial para el medio ambiente. Por lo tanto, aumentar la densidad, hacer que las personas regresen al centro, es en sí misma una política respetuosa con el medio ambiente.

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JESSICA TROUNSTINE: ¿Los constructores ganan dinero? Sí, pero la gente también obtiene vivienda. El mercado inmobiliario estadounidense es un mercado capitalista. La única manera de evitar que los constructores ganen dinero sería financiar masivamente la vivienda con fondos públicos. Y eso, en mi opinión, no tiene posibilidades de contar con apoyo político en la mayoría de las comunidades de los Estados Unidos.

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JESSICA TROUNSTINE: Es cierto, históricamente, que los vecindarios atraviesan una transición económica y racial, y que las comunidades marginadas se ven perjudicadas en este proceso. Entonces, una respuesta a las preocupaciones sobre la gentrificación es garantizar que las comunidades marginadas participen en las conversaciones sobre el entorno construido y las nuevas construcciones. Lo que no está claro en la investigación sobre la gentrificación en general es si las nuevas construcciones son causa de gentrificación o no. Por eso, antes de limitar la construcción con el fin de evitar que se produzca la gentrificación, necesitamos más investigación y una mejor comprensión de la interacción entre esos dos mecanismos.