Viviendas asequibles

[00:00:24]

Lo siguiente fue traducido de la rueda de prensa original realizada en inglés.

RICK WEISS: Hola y bienvenidos a todos a esta sesión informativa de SciLine para los medios de comunicación sobre la vivienda asequible, un tema que ha recibido mucha atención en esta temporada electoral y que es relevante para las comunidades de todo el país, dentro y fuera de la temporada electoral, pero también algo que descubrimos que genera mucha confusión. Esperamos que hoy se aclare mucho del tema. Me llamo Rick Weiss. Soy el director de SciLine. Y para aquellos que no están familiarizados con SciLine, somos un servicio completamente gratuito, con un comité de redacción independiente y financiamiento de fuentes filantrópicas dirigido a periodistas y científicos con sede en la Asociación Estadounidense para el Avance de la Ciencia, una organización sin fines de lucro. Nuestra misión es bastante sencilla: facilitarles a los periodistas, lo más posible, la inclusión de información validada científicamente en sus noticias, ya sea que traten sobre un tema científico, como el cambio climático o la salud pública, o sobre un tema como este de hoy que normalmente no considerarían un tema científico, pero es un tema que estudian científicos, científicos sociales, economistas y otros. Y creemos firmemente que si ustedes incluyen datos e información respaldada por investigaciones llevadas a cabo por ese tipo de investigadores, sus reportajes pueden ser mejores y más sólidos. Entre otras cosas, SciLine ofrece un servicio gratuito de búsqueda de expertos. Los invitamos a visitar nuestro sitio web: sciline.org. Haga clic en el botón azul que dice “I need an expert [Necesito un experto]” y buscaremos a alguien que esté investigando en el campo de su interés y que también sea reconocido como un buen comunicador para ayudarlo a incluir esa información respaldada por la investigación en sus noticias.

Algunos detalles logísticos rápidos. Hoy tendremos a tres panelistas que hablarán sobre un aspecto diferente del tema de la vivienda asequible. Para escribir una pregunta, durante o después de sus presentaciones de entre 5 y 7 minutos cada una, puede ir a la parte inferior de la pantalla de Zoom, pasar el ratón por encima del icono de preguntas y respuestas, ingresar su nombre, canal de noticias y la pregunta e informarnos si quiere que la pregunta se dirija a un orador específico. El vídeo completo de esta sesión informativa debe estar disponible al final del día y publicaremos una transcripción uno o dos días después para aquellos que quieran utilizarla en sus reportajes.

No me tomaré el tiempo de profundizar en las biografías de nuestros tres oradores ya que se encuentran en el sitio web de SciLine. Solo les informaré que escucharemos primero al Dr. Edward Glaeser, profesor de economía de la Universidad de Harvard, quien describirá los principales factores que impulsan el incremento de los costos para los compradores e inquilinos de viviendas, destacando el papel de las regulaciones relacionadas con la vivienda en la oferta de viviendas. En segundo lugar, escucharemos al Dr. Anthony Orlando, profesor asociado del departamento de Finanzas, Bienes raíces y Derecho en Cal Poly Pomona quien hablará sobre algunos de los sorprendentes efectos de los nuevos desarrollos habitacionales en la asequibilidad de las viviendas existentes y otros aspectos relacionados. Y, en tercer lugar, escucharemos a la Dra. Minjee Kim, profesora adjunta de planificación urbana en la UCLA, quien compartirá algunas posibles soluciones para la asequibilidad de la vivienda, centrándose en las políticas de zonificación y las estrategias regulatorias para influir en los incentivos para el uso del suelo y la construcción. Empecemos. Cedo la palabra al Dr. Glaeser.

[00:03:41]

ED GLAESER: Gracias, Rick y gracias a todos por estar aquí hoy. Este es un tema en el que he estado profundamente involucrado durante un cuarto de siglo y es emocionante que ahora sea un tema nacional. Por supuesto, ahora es un asunto de interés nacional porque las cosas no van muy bien, pero es… es emocionante que se haya convertido en un tema que involucra al país.

Esta es una forma de ver el crecimiento de los precios de la vivienda y la propagación de la inasequibilidad en todo Estados Unidos. Este es el índice de precios de viviendas en ventas repetidas de Case-Shiller para cinco áreas metropolitanas diferentes, seis áreas metropolitanas diferentes. Este índice se ha corregido para tener en cuenta la inflación. Y lo mejor del índice de ventas repetidas es que muestra la misma casa en dos momentos diferentes e identifica cuánto ha subido o bajado su valor. De esa manera, corrige los cambios en la calidad de la vivienda, mientras que si se utiliza una serie de datos como el precio medio de venta de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, esa serie estará influenciada por la cantidad de casas grandes o pequeñas, o casas de lujo o no de lujo. Por lo tanto, para períodos largos de comparación, es mejor que se utilicen estos índices de ventas repetidas. Lo que muestra es una serie de fluctuaciones. Hubo una fluctuación que se produjo a finales de la década de 1980 y principios de la de 1990, pero esa fluctuación es en realidad solo de dos series. Esto es, de Nueva York y Los Ángeles. Luego está la fluctuación de los años 2000; correcto, el gran auge y la caída de la vivienda que llevaron a la crisis financiera mundial. Esto se dio en Nueva York y Los Ángeles, pero también en Phoenix. Y ahora observen el aumento en los precios de la vivienda de los últimos 10 años. Pueden ver allí que se han unido más ciudades. Los Ángeles, Phoenix y Nueva York, sin duda, pero Atlanta y Dallas comienzan a unirse y Houston incluso está subiendo un poco. Por lo tanto, lo relevante de esto es que la inasequibilidad solía ser un fenómeno en gran medida costero. Ahora, es uno que se ha extendido por los EE. UU. En este momento, el principal impulsor de esta creciente inasequibilidad en la última década es el agotamiento de la oferta de viviendas en los Estados Unidos. Aquí se muestran los permisos de vivienda, los he separado para mostrarlos en unidades unifamiliares. Esa es la serie azul. La serie roja, que tiene 5 o más unidades y la serie verde anémica de 2 a 4 unidades, que solía representar gran parte de nuestro inventario inmobiliario. Y pueden ver, realmente, el enorme aumento, de cerca de 2 millones de unidades permitidas en 2005 y 2006, seguido de mucha escasez. Y la verdad es que no hemos vuelto a ese punto. Y ese, en cierto sentido, es el telón de fondo de todo esto. Voy a tratar de explicar con mi siguiente gráfico que realmente no se puede entender a los Estados Unidos si no se entiende la oferta de viviendas.

En este gráfico el eje horizontal determina la cantidad de construcciones que había. Se mide por los permisos emitidos entre 2000 y 2013, por lo que son 13 años de construcción divididos por el inventario de 2000 viviendas. A lo largo del eje vertical, en el eje “Y”, está la diferencia entre cuánto cuesta comprar una casa y cuánto cuesta construir una casa. Por lo que, en San Francisco, el número es de aproximadamente 3. Esto es realmente antiguo. Eso fue cerca del 2013, pero hoy en día sería incluso más alto, 3 veces más caro comprar que construir. Y esa brecha entre comprar y construir es algo que podríamos imaginar que se erradica si hubiera suficiente oferta nueva. Ahora, el punto importante de este gráfico es que las ciudades en las que se construye mucho no son caras y en los lugares que son caros no se construye mucho. No hay forma de derogar las leyes de la oferta y la demanda. La gente quiere vivir en Austin, en Raleigh, en Las Vegas. Sin embargo, dado que los constructores relativamente no tienen restricciones, toda esa demanda se refleja en el crecimiento y no en el aumento de los precios. La gente también quiere vivir en San Francisco, Washington o Boston, donde el crecimiento limitado se traduce en incremento de los precios.

Ahora, no voy a argumentar que esta… que estas limitaciones tengan que ver principalmente con la regulación relacionada con otros factores. Según este gráfico, podría ser que… que sean las colinas a las afueras de San Francisco lo que lo dificulta. Durante aproximadamente un cuarto de siglo, este tema se ha abordado seriamente y creo que se ha demostrado abrumadoramente que esto no se debe a la disponibilidad de tierras, sino a la escasez provocada por el hombre, al hecho de que nosotros hacemos que sea muy diferente… demasiado difícil aumentar la densidad y construir. Tenemos tamaños mínimos de lote que son muy grandes. Y todo esto, en cierto sentido, es un mundo en el que los locales, las personas que compraron sus casas unifamiliares hace una generación, básicamente aíslan a los foráneos al establecer reglas que hacen imposible cualquier cambio. Ahora, ¿cuáles son los costos de esto? Los costos de esto son que lugares altamente productivos se vuelvan asequibles. Todo el país se ha vuelto menos productivo porque la gente no puede trasladarse a lugares donde la empresa sea más productiva. ¿Cierto? La parte más productiva, de los EE. UU., es Silicon Valley y, sin embargo, no nos podemos quedar a vivir allí. No podemos mudarnos allí porque es demasiado caro. La gente permanece atrapada en zonas disfuncionales porque es allí donde tienen vivienda, a menudo con sus padres. Se reducen las oportunidades para los hijos de los pobres. ¿Cierto? Las zonas que ofrecen la mayor movilidad ascendente para los niños pobres son las que están más estrictamente reguladas. Los locales se hacen más ricos. Los no locales salen perdiendo. En 1983, la mediana, de 35 a 44 años, tenía un patrimonio inmobiliario de $56,000. En 2013, la mediana, de 35 a 54 años, tenía un patrimonio inmobiliario de $6,000. Sin embargo, en 1983, el percentil 90, de 65 a 74 años, tenía un patrimonio inmobiliario de $280,000 y esa cifra había subido a $445,000 30 años después. Los locales ganan, los no locales pierden. La burbuja inmobiliaria se hace más grave. Y lo pudieron apreciar con esas fluctuaciones. La construcción se vuelve menos eficiente. Y, de hecho, dañamos el medio ambiente porque no construimos en las partes naturalmente más verdes de los Estados Unidos. Permítanme recordarles cómo se ve una imagen de desempleo en Estados Unidos. En los últimos 15 años, en general, alrededor del 15 % de los hombres en edad laboral en los EE. UU. ha estado desempleado. Pero eso no está distribuido uniformemente en el espacio. El desempleo se centra particularmente en la franja del este de los EE. UU., ¿verdad? Se trata de una franja que comienza en Luisiana, Misisipi, atraviesa los Apalaches y termina en las ciudades del Rust Belt [Zona Industrial]. ¿Por qué se queda la gente allí cuando hay muchos trabajos en otros lugares? En parte porque ahí es donde la vivienda es barata. Y no solo se trata de que están alquilando viviendas, se trata de que allí un tercio de los hombres en edad laboral, que están desempleados, vive en los sofás de sus padres y esos sofás no se mudan a California.

Quiero hacer una última observación, y es un poco difícil. Junto con Matthew Kahn, economista ambiental de la USC, medí cuáles son las emisiones de carbono asociadas con la vida en diferentes partes del país. Lo estandarizamos por ingresos. Lo estandarizamos por tamaño de familia y aquí pueden ver el costo total de una vivienda marginal a lo largo del eje horizontal. A lo largo del eje vertical se ve qué tan difícil es construir. Y lo que quiero que se lleven de esto es que, San Francisco, la costa de California, es considerablemente más verde que cualquier otra parte del país. Este no es el resultado de la regulación. En realidad, esto se debe solo a inviernos y veranos poco intensos. Simplemente el consumo de energía es mucho menor debido a cualquiera de esos factores, además, estas ciudades son relativamente compactas para los estándares estadounidenses, por lo que se conduce menos. Ahora, si se quiere reducir las emisiones de carbono estadounidenses, se debería construir masivamente en la bahía de San Francisco. Se construiría masivamente en la costa de California, porque esta es la zona que reduce las emisiones de carbono. Pero, por supuesto, no lo hacemos, y no lo hacemos en parte precisamente por las regulaciones ambientales, por sentencias como el caso Friends of Mammoth, que demandan mucha más supervisión ambiental. Ahora, cuando se deja de construir en California, no se detiene la construcción en general. Se traslada a otros lugares. Se traslada a Houston. Se traslada a Oklahoma City. Se traslada a lugares que son intrínsecamente mucho más marrones. Y que, en cierto sentido, suponen un mayor costo ambiental de las regulaciones ambientales locales. Así que lo que intento decir es que la oferta importa. La oferta es lo que hace subir los precios. El problema principal de la oferta no tiene ver con que no tengamos mucho terreno. Básicamente, se podría poner al mundo entero en lotes de diez acres en los estados de Texas y Oklahoma juntos. ¿Cierto? Lo que no tenemos son terrenos en los que este permitido construir, es una elección hecha por el hombre y es una elección que impone costos, especialmente a los estadounidenses más jóvenes y menos afortunados. Gracias.

[00:11:36]

RICK WEISS: Fantástica visión general para empezar. Gracias, Dr. Glaeser. Vamos con el Dr. Anthony Orlando.

[00:11:47]

ANTHONY ORLANDO: Muchas gracias. Partiendo de lo que mencionó Ed, he aquí la parte de los resultados de los problemas que ha descrito. Si escuchan hablar de una crisis de asequibilidad de la vivienda, cuando informen sobre esta, puede que se pregunten: ¿cómo se define la crisis? ¿Por qué la llamamos crisis? ¿Se usa en exceso la palabra “crisis”? No creo que la palabra “crisis” se utilice en exceso. Si nos fijamos en estadísticas como esta. El precio medio de la vivienda en relación con el ingreso medio en los Estados Unidos está en su punto más alto. Y como Ed les mostró, eso no es solo en lugares como San Francisco y Los Ángeles. Eso está empezando a aparecer en lugares que históricamente han sido más asequibles, lugares como Atlanta y lugares de todo el país. La proporción del ingreso medio que se requiere para pagar por la compra de una vivienda es la más alta que hemos visto desde el período de burbuja a principios de los 2000, de la que hablaba Ed; el 42 %, es una cantidad muy alta de ingresos que las personas tienen que dedicar si quieren comprar una casa y eso significa que hay menos dinero disponible para pagar otras cosas. Las investigaciones han demostrado que cuando las personas gastan más del 30 % en vivienda… más del 30 % de sus ingresos en vivienda, comienzan a tener que reducir sus necesidades básicas. Eso es, por sí mismo, parte de la crisis. Ahora, una cantidad récord de inquilinos, literalmente la mitad de estos en todo el país, está gastando ese dinero y también, una cantidad récord de estadounidenses experimenta falta de vivienda. Si analizamos los factores que se correlacionan con la falta de viviendas en los Estados Unidos, lo que destaca principalmente son los costos de la vivienda.

Ahora, ¿qué está intentando hacer el mercado respecto a las regulaciones y los demás obstáculos de los que hablaba Ed? Tradicionalmente, nuestras ciudades fueron diseñadas en los suburbios, y en su periferia, había lo que llamamos “greenfield land” o terrenos no urbanizados, donde era fácil construir estructuras baratas. Si observan los puntos azules y morados de aquí pueden ver en un mapa del condado de Los Ángeles que la mayoría de esos puntos está en el exterior, en la periferia, donde era fácil construir.

En la década de 1970, así se construyeron lugares como Los Ángeles. Se expandieron hacia las afueras. Ahora, no tanto. Como se ha construido en muchos de los suburbios de la periferia, hemos tenido que tratar de encontrar terrenos en el centro, haciendo lo que llamamos “desarrollo de relleno”, es decir, encontrar parcelas de tierra que se puedan colocar entre otras parcelas de tierra. Eso es mucho más difícil y caro de hacer, en parte porque nos encontramos con esos NIMBY [comunidades que se resisten a la construcción de viviendas asequibles] a los que se refería Ed, personas que no quieren construir en sus patios traseros y en parte porque no se pueden construir estructuras unifamiliares con tanta facilidad. Aquí, a la izquierda, tenemos las ciudades de Los Ángeles, Sacramento, San Diego y San Francisco, todas en California. Y con el tiempo, todos muestran una tendencia a la baja, sobre todo en las ciudades más grandes. Se pueden ver menos construcciones unifamiliares. Y, con mayor frecuencia, se construyen estructuras más altas. Pero no es solo en California. No se trata solo de zonas altamente reguladas. También hay lugares, como Texas, ciudades como Austin, Dallas, Houston y San Antonio. Pueden ver esta tendencia a la baja en esos lugares. Sí, se construyen más estructuras unifamiliares, relativamente hablando, pero cada vez construyen menos con el tiempo. Si no están construyendo unifamiliares como antes, ¿qué están construyendo? Están construyendo viviendas multifamiliares. Están construyendo edificios de apartamentos. Están construyendo edificios de cinco unidades o más. Y esas tendencias no solo están presentes en California. También se ven en Texas. ¿Por qué se observan en ambos sitios? Bueno, en parte se debe a que no se trata solo del hecho de que California tiene regulaciones diferentes a las de Texas. Ed tiene toda la razón en eso. También es el hecho de que cada vez es más difícil construir en ciudades grandes y densas, ya que es más complicado encontrar formas de añadir unidades.

La desventaja es que la construcción a mayor altura, es más cara. Por supuesto, los edificios más altos son más caros porque son más grandes. Pero no estoy hablando de eso aquí. Lo que digo es que el costo promedio por pie cuadrado es mayor en los edificios altos que en los de menor altura. Y es por eso por lo que cuando la gente ve que surgen nuevos edificios altos, se queja diciendo que son de lujo. Son edificios de alta gama. ¿Quién puede pagar por estos apartamentos? Tienen que cobrar esos alquileres porque los costos son más altos. Entonces, si ese es el caso, ¿por qué deberían construirse? Se deben construir porque ahora tenemos numerosas pruebas de que cuando se construyen estas nuevas estructuras a precio de mercado, en realidad se reducen los alquileres para todos los habitantes del vecindario, por las leyes de la oferta y la demanda, como dijo Ed, son muy, muy importantes. Tenemos datos de Alemania, donde la gente buscó una especie de entorno cuasiexperimental para explorar qué sucedería si las condiciones climáticas alteraran los tiempos de construcción. Bueno, descubrimos que cuando se hace esa construcción, los alquileres bajan. Estos cuasiexperimentos son muy valiosos, porque nos indican que no se trata solo de una correlación. Esto es producto de la relación causa y efecto. Cuando se coloca una nueva estructura en una zona en la que no se espera, un edificio nuevo de apartamentos, esto tiene un efecto real en los apartamentos que lo rodean.

He aquí otro ejemplo. En San Francisco, algunos investigadores descubrieron que cuando hay incendios en edificios, se liberan terrenos urbanizables al azar. Y los urbanizadores vienen y construyen un nuevo edificio de apartamentos en ese terreno recién desocupado, los alquileres caen y los desalojos disminuyen. Sí, los hogares más ricos se mudan, pero eso no impide que los alquileres bajen. Vemos, en la ciudad de Nueva York, lo mismo. Y otro estudio que analizó 11 ciudades de los Estados Unidos encontró lo mismo. Quizás se pregunte cómo. Si construyen nuevas unidades costosas, ¿cómo es posible que, si las personas más ricas se mudan al vecindario se reduzcan los alquileres para todos los que nos rodean? Parte de la respuesta es lo que se denomina “efecto migración”. Hay un trabajo maravilloso de Evan Mast en Notre Dame en el que hace seguimiento a las personas a lo largo del tiempo y llega a una conclusión fundamental. Hay que poner a los ricos en algún sitio. Si no viven en un edificio recién construido, van a vivir en el parque de viviendas existente, y eso ocupará unidades que todos los demás podrían ocupar. Cuando hay una unidad recién construida, sí, los ricos se mudan, pero eso crea una vacante en el edificio en el que vivían, que Evan ha descubierto que suele ser un edificio más económico. Ahora que ese edificio menos costoso tiene una unidad vacante, alguien que no tiene tanto dinero puede mudarse allí. Y cuando esa persona se muda a ese edificio, se crea una vacante en un edificio aún más económico, al que otra persona puede acceder, y así sucesivamente. Ahora bien, esto puede sonar un poco a economía por goteo. No tiene nada que ver con lo que se podría denominar economía por goteo, pero en los estudios de vivienda, este concepto de filtrado es un hecho establecido desde hace mucho tiempo y ahora tenemos la evidencia cuantitativa que demuestra que construir edificios nuevos y lujosos realmente beneficia a todos. Pero no se trata solo de edificios de lujo.

Ustedes saben que también tenemos viviendas asequibles A grandes, que vienen con subsidios gubernamentales, subsidios como el crédito fiscal para viviendas de bajos ingresos, en el que las unidades que se encuentran en esos edificios se restringen a familias de bajos ingresos y los alquileres se limitan para que no estén a precio de mercado y sean inferiores a los del mercado. Por supuesto, eso crea unidades asequibles para las personas que viven en ellas. Pero ¿qué efecto tiene para la comunidad circundante? Una de las mayores preocupaciones es que va a reducir el valor de las propiedades porque tienen un estigma asociado. Ese no es el caso. Una nueva investigación muestra que a veces en realidad aumenta el valor de las propiedades. Pero entonces podría preocuparse porque si incrementa el valor de las propiedades podría aumentará los alquileres para todas las personas que la rodean. No. Resulta que una investigación completamente nueva que aún no se ha publicado, pero que yo debería publicar muy, muy pronto, revela que las nuevas viviendas para personas de bajos ingresos no aumentan los alquileres y, a menudo, los reducen en los alrededores, lo que significa un doble golpe. Esto reduce los alquileres para todos los que lo rodean y general alquileres más bajos en el propio edificio. Muchísimas gracias.

[00:19:06]

RICK WEISS: Hay algunos datos fascinantes, muy fascinantes. Y quiero recordar a los periodistas que estas diapositivas se publicarán muy rápidamente después de la sesión informativa de hoy. Así que, si quieren examinarlas más de cerca, pueden hacerlo. Vamos con la Dra. Minjee Kim.

[00:19:25]

RICK WEISS: Estás en silencio (mute).

[00:19:35]

MINJEE KIM: Muy bien. ¿Me oyen?

[00:19:36]

RICK WEISS: Sí.

[00:19:37]

MINJEE KIM: De acuerdo. Muy bien. Bueno, gracias, Rick. Y es fantástico seguir dos excelentes presentaciones. Se me encargó la tarea de profundizar en la zonificación como el origen de los problemas y una posible solución para abordar el desafío de la asequibilidad de la vivienda. Así que haré todo lo posible para compartir las últimas investigaciones y reflexiones sobre este tema. Pero antes de empezar con eso, ¿qué es la zonificación? La zonificación es un conjunto de regulaciones del gobierno local que dividen la ciudad en “diferentes zonas” y regulan lo que se puede y no se puede construir en cada zona. Entonces, ¿por qué hablamos de zonificación en el contexto de la asequibilidad de la vivienda? La zonificación se relaciona con la asequibilidad de la vivienda de dos formas principales. Número uno, puede limitar la construcción de estructuras de viviendas multifamiliares. Y dos, la zonificación puede agregar costos adicionales significativos a la construcción de nuevas viviendas. Ahora, vamos a ver a cada uno por separado, desglosaremos estos mecanismos en un momento. Pero para entender realmente el impacto de la zonificación, sostengo que tenemos que volver a su origen.

En 1926, el caso de Euclid contra Ambler en la Corte Suprema de los Estados Unidos defendió la constitucionalidad de la zonificación. La Corte Suprema básicamente sostuvo que esta herramienta de regulación del uso del suelo se puede emplear para excluir los apartamentos multifamiliares de los vecindarios unifamiliares. De hecho, esto es lo que decía el dictamen real. Cita: “El edificio de apartamentos es un mero parásito construido para aprovechar el espacio abierto y el atractivo entorno creado por el carácter residencial del distrito unifamiliar”. Por lo tanto, esa perspectiva esencialmente ha colocado a la nación en una trayectoria que hace que sea extremadamente difícil construir estructuras de vivienda más densas, como la que ven aquí, especialmente, como mencionó Ed y como mencionó Anthony, en los lugares más ricos de la comunidad. OK. La zonificación limita el desarrollo de formas de vivienda más densas, pero hay muchas más herramientas disponibles. Y las comunidades de todo el país, especialmente las menos asequibles, han utilizado muchas de estas herramientas para impedir la construcción de viviendas asequibles. Estas incluyen restricciones dimensionales, como el tamaño mínimo del lote y los obstáculos, la restricción de densidad y uso, un proceso de revisión discrecional, que añade tiempo e incertidumbre, y, por supuesto, los requisitos de estacionamiento. Y no todas las comunidades utilizan estas herramientas con la intención de bloquear la vivienda asequible, pero estas regulaciones existen en todas partes y su impacto acumulativo en la producción y la asequibilidad de la vivienda está respaldado por investigación académica rigurosa.

El Dr. Glaeser, en este panel, tiene un artículo de 2009 que demostró claramente que un tamaño mínimo de lote más grande se asocia con una reducción en la construcción de viviendas. Una publicación de 2014 encontró que las ciudades que requieren más permisos simplemente tienen precios de tierra más elevados. Mi propio artículo de 2020 mostró cómo un proceso de revisión discrecional puede añadir una incertidumbre significativa al proceso de desarrollo. Así, por ejemplo, en 2016 en Boston, un proyecto podía tardar tan solo 32 días en pasar por el proceso de revisión, mientras, que el más controversial tardó 5 años. Esta incertidumbre añade un costo significativo al desarrollo total y, en cuanto al estacionamiento, hay una figura retórica recurrente en los artículos académicos que demuestra cómo los requisitos mínimos de estacionamiento aumentan el costo de la vivienda. Y es más, solo estoy hablando de la zonificación. Ni siquiera me refiero a barreras regulatorias adicionales, como las revisiones del impacto ambiental y las políticas de gestión del crecimiento.

Muy bien, ahora que sabemos que la zonificación perjudica la asequibilidad de la vivienda, la pregunta es ¿qué podemos hacer al respecto? Y aquí es donde entra en escena la reforma de la zonificación. Los gobiernos estatales y locales de todo el país han asumido este desafío y han estado eliminando las barreras de zonificación para la construcción de viviendas en los últimos años. Hay demasiados ejemplos para compartir, pero voy a mostrarles algunos de los más conocidos. Por ejemplo, en California, el proyecto de ley 9 del Senado promulgado en 2021 permite construir hasta 4 estructuras en terrenos que estaban reservados exclusivamente para 4 viviendas unifamiliares independientes. En Florida, la Ley Live Local, promulgada en 2023, permite a los desarrolladores de viviendas asequibles y de rango medio construir en cualquier terreno zonificado para uso comercial, industrial o mixto, y también anular las restricciones de zonificación en cuanto a densidad y altura. Minneapolis, a nivel local, fue la primera ciudad capital en permitir un desarrollo más denso en los distritos unifamiliares, aunque la implementación se ha visto disuadida por las demandas en su contra. El proyecto de relleno residencial de Portland, conocido como relleno residencial, ha estado en vigor desde 2021. Esto permite construir hasta 6 estructuras en lotes unifamiliares. La eficacia y el impacto de estas intervenciones aún no se han determinado, pero soy optimista en cuanto al efecto de lo que yo llamaría entre comillas [inaudible 00:24:44] “zonificación”, que permite… que permite mayores formas de vivienda en los barrios unifamiliares. La evidencia inicial de Portland sugiere que el proyecto de relleno residencial ha provocado un aumento sustancial de viviendas intermedias. Y un estudio sobre el mapa de zonificación de Nueva Zelanda, publicado en 2023, también determinó que permitir viviendas multifamiliares y barrios unifamiliares condujo a una mayor construcción de viviendas.

Ahora que hemos abordado la zonificación, voy a cambiar un poco del tema y voy a hablar sobre otras políticas de vivienda, ya que la reforma de la zonificación debe ser solo un componente de un conjunto integral de soluciones para abordar los problemas de asequibilidad de la vivienda. Dejaré de lado las políticas que abordan directamente los desafíos relacionados con la construcción si existen políticas de cadena de suministro o políticas legales que probablemente sean la pieza más importante del rompecabezas y que también se aborden de manera más adecuada a nivel federal. Sin embargo, incluso a nivel local y estatal, los legisladores aún pueden utilizar muchas palancas para mover la aguja. Esto incluye apoyar modelos alternativos de propiedad de viviendas, como los fideicomisos de tierras comunitarias, y crear una fuente de financiación dedicada a la vivienda asequible.

Así, por ejemplo, en 1992, la Legislatura de Florida creó el Fondo Sadowski para apoyar la propiedad de viviendas y la asequibilidad de los alquileres. Y la fuente de ingresos específica para este fondo es el impuesto de timbre documental,  también conocido como impuesto a las transferencias de bienes inmuebles. El vender o arrendar terrenos de propiedad pública a un precio inferior al del mercado, o incluso de forma gratuita, puede ser una excelente manera de subsidiar la construcción de viviendas.

Y otra parte importante, pero menos obvia del nivel de asequibilidad de la vivienda es cómo hacer frente al parque inmobiliario que se ha deteriorado. No se trata solo de construir edificios nuevos y relucientes, sino de cómo podemos usar las propiedades existentes para aumentar la oferta de viviendas. Para ahorrar tiempo, concluiré esta presentación haciendo hincapié en que las soluciones a nivel estatal y local, junto con las que se encuentran a nivel federal, deben considerarse de manera integral para poder abordar el enorme desafío que enfrentamos actualmente. Gracias.

[00:26:50]

RICK WEISS: Gracias, Dra. Kim. Excelente introducción a algunas de las posibles soluciones que existen y una diapositiva de referencia al final para que las personas puedan revisarla una vez que se publiquen después de la sesión informativa. Quiero recordar a los periodistas que este es un buen momento para enviar algunas de sus preguntas a través del icono de preguntas y respuestas en la parte inferior de la pantalla. Y me gustaría empezar la sección con una pregunta de SciLine que quiero plantear a cada uno de nuestros panelistas. Los invito a que, además de hablar desde su experiencia como expertos en vivienda asequible, se pongan en el lugar de los consumidores de noticias, y dirigiéndose directamente a los periodistas que nos acompañan hoy, nos den su punto de vista: ¿Qué consideran que se está haciendo bien en la cobertura mediática de este tema? ¿Qué aspectos creen que se desvían o abordan de manera inexacta? ¿Y qué elementos importantes creen que están faltando en la información? Y, en ese sentido, algunas recomendaciones rápidas al respecto. Así que, si pudiera pedirte, Ed, que comiences con eso.

[00:27:54]

ED GLAESER: Sobre cómo… sobre cómo los medios están cubriendo el tema de la vivienda… de manera efectiva o inadecuada. Es una excelente pregunta. Creo que explicar la oferta y la demanda a las personas es… tiende a ser algo que no se hace lo suficiente y es muy importante ayudar a las personas para que analicen la oferta y la demanda. Creo que la otra cosa que es, sin duda este es un elemento de esto. El reflexionar sobre los efectos indirectos de las diferentes políticas. Por ejemplo, una de las propuestas de vivienda presentadas en las elecciones presidenciales fue… ofrecer crédito tributario de $25,000 para compradores de vivienda, ¿cierto? La respuesta normal de los economistas a eso es que si se otorga algún tipo de subsidio como ese, en un mercado restringido, lo que se hace principalmente es subir los precios. ¿DE ACUERDO? Y eso requiere que se analicen los efectos directos e indirectos de eso. Así que creo que son esas dos cosas, en realidad. Se trata de pensar en cómo la oferta y la demanda funcionan juntas para explicar lo que sucede y, al mismo tiempo, centrarse en cuáles son los efectos indirectos de las diversas soluciones políticas.

[00:28:58]

RICK WEISS: Interesante. Genial. Gracias. ¿Anthony?

[00:29:02]

ANTHONY ORLANDO: Sí, una cosa que he visto en los últimos 5 a 10 años es que… creo que ha habido una mejora real en la forma en que los periodistas han cubierto la falta de viviendas y los problemas de la urbanización que ha recibido mucha publicidad, y quiero señalarlo como algo muy positivo. Creo que las dos cosas que no se explican bien, además de lo que dijo Ed, son una: ¿por qué cuesta tanto? Mucha gente se queja de eso todo el tiempo. Ven que aumenta el costo de las propiedades nuevas, especialmente cuando están subsidiadas por el gobierno. ¿Por qué son tan caras? Eso es algo que se puede desglosar, especialmente con buenas infografías, y explicar que la mayoría de los costos son cosas valiosas, pero muchos de ellos se destinan a regulaciones, como lo mencionado por Minjee y Ed. Entonces, si se puede desglosar, ¿pueden explicar qué cosas podríamos intentar eliminar de esa pila de costos? La segunda cosa es lo que yo llamaría, y los que somos científicos sociales llamaríamos, el “contrafáctico”. Y es muy difícil para la gente analizar esto. La gente nota que pasa algo en su vecindario, ve un resultado y cree que las dos cosas están relacionadas. Construyeron un apartamento de lujo a la vecindad y el lugar es inasequible para vivir en este vecindario. Bien. Pero la contrafáctica es ¿qué le habría pasado a ese vecindario si ese edificio no se hubiera construido? ¿Dónde habrían vivido esas personas? Quizá los precios hubieran subido aún más. Es hipotético, por lo que es difícil de explicar, pero es una forma de analizar correctamente estos problemas.

[00:30:17]

RICK WEISS: Genial. Se intenta aportar un pensamiento científico y metódico a un asunto que normalmente no se considera un tema científico. Tiene sentido. ¿Y Minjee?

[00:30:27]

MINJEE KIM: Genial. Totalmente de acuerdo con Anthony en que es fantástico ver que se presta más atención a la vivienda y, específicamente, a la construcción. Por lo tanto, creo que dedicar más atención a esos temas es algo positivo, pero yo agregaría una cosa. Algo que he visto en la prensa es que la zonificación a veces no se distingue claramente de otras barreras, como las regulatorias, y a veces se usa como término casual para cualquier cosa relacionada con la regulación del uso del terreno, lo que no es el caso. Además quiero señalar que el convertir la zonificación en un pretexto para todas las barreras regulatorias crea confusión y puede crear confusión entre el público y la perspectiva de formulación de políticas. Por lo tanto, distinguir claramente lo que es y no es la zonificación es algo que podría mejorarse… mejorarse en los reportajes actuales. Y si me permiten añadir algo más, que se aludió tanto en la presentación de Ed, como en la de Anthony es que si bien la zonificación tiene implicaciones claras para la oferta de viviendas, no debemos olvidar sus implicaciones desde el punto de vista de la equidad. Y esto realmente no recibe tanta cobertura en los medios de comunicación, creo que merece… merece mucha más atención por parte de la prensa.

[00:31:47]

RICK WEISS:  Tal vez quieran profundizar un poco en eso durante la sesión de preguntas y respuestas, pero… cuál es esa parte de la ecuación que tiene que ver con la equidad. Pasemos a las preguntas que nos hicieron los periodistas. Empezaré con esta de Noah Alcala Bach, del Albuquerque Journal, quien dice: “Aquí en Albuquerque, tenemos un alcalde progresista que se ha propuesto, y con éxito en un par de casos, cambiar las leyes de zonificación de NIMBY. Sin embargo, la ciudad sigue registrando un número récord de personas sin vivienda. ¿En cuánto tiempo se puede observar un aumento en la oferta de viviendas y cambios en la zonificación que permitan viviendas de mayor densidad? ¿Cuánto tiempo tarda todo eso en tener efecto en la población sin vivienda?” ¿Alguien está familiarizado con los datos o tiene alguna idea de eso?

[00:32:30]

ED GLAESER: La falta de vivienda está relacionada con la vivienda, pero no solo con la vivienda. Por lo tanto, es cierto que al reducir el precio de la vivienda, se verá… se verá un poco menos de personas sin hogar, como fenómeno a largo plazo. Pero también es cierto que la falta de vivienda está relacionada con la salud mental. La falta de vivienda se relaciona con diversos problemas, y no necesariamente se soluciona por completo teniendo viviendas más asequibles. El segundo punto que es realmente importante es que las personas sin hogar tienen una movilidad asombrosa. ¿DE ACUERDO? Y responden al buen tiempo y a un trato relativamente bueno. Albuquerque tiene un alcalde progresista, que es relativamente amable con las personas sin hogar y el clima es bastante agradable, lo que atraerá a más pobres y personas sin hogar. Así que es algo difícil de tratar. Y yo diría que, si considero todos los problemas complejos que enfrentan las ciudades estadounidenses, la falta de vivienda es uno que realmente no considero que sepa cómo solucionar de forma rentable. Hice un evento con el alcalde de San José el año pasado en el que se logró que el precio de las unidades que estaban fabricando para albergar a personas sin hogar bajara de 1.3 millones a 300,000 por unidad, y consideré que esto era un progreso. Pero no creo que eso resuelva necesariamente el problema.

[00:33:39]

RICK WEISS: Cierto. ¿Alguna otra idea sobre los vínculos entre la asequibilidad de la vivienda y la falta de vivienda?

[00:33:45]

ANTHONY ORLANDO: Sí, tengo que preguntarle a Ed fuera de línea para… quiero ver pruebas de cuántas personas se están mudando realmente. Pero… hay un nuevo estudio realizado en la USC, en el que dieron $750 a las personas. Se llama “Miracle Money California”, por si quieren buscarlo, se le daban $750 a personas que estaban a punto de quedarse sin hogar, y esto tuvo un impacto en la reducción significativa de la cantidad de personas sin hogar. En otras palabras, hay muchas formas de resolver el problema que no son tan costosas como construir unidades. Sin embargo, algunas personas sin hogar, como dice Ed, requieren unidades porque necesitan viviendas permanentes con apoyo, que vengan acompañadas de atención de salud mental, y simplemente son necesarias más unidades en la ciudad. Por eso es bueno construir viviendas para las personas sin hogar. Pero mucha gente solo necesita un poco de dinero adicional para evitar quedarse sin hogar en primer lugar. A veces, el método más rentable es evitar la falta de vivienda y, a veces, se puede lograr con una cantidad asombrosamente baja de dinero por persona.

[00:34:39]

RICK WEISS: Mmm. Genial. Bien, respondamos esta pregunta de Yvette Fernández de la Oficina de Noticias de Mountain West. “¿Pueden dar algunos ejemplos de estados que estén haciendo cosas creativas para mejorar la crisis de la vivienda?” Siempre ayuda tener algunos ejemplos y noticias. Ustedes han mencionado algunos. ¿Quieren ampliar alguno de ellos o mencionar algunos otros?

[00:35:01]

ED GLAESER: Creo que, en primer lugar, los ejemplos de los lugares a los que les va mejor, son simplemente lugares que no estaban regulados. Me explico, hubo una ciudad que no experimentó un aumento de precios en los últimos 8 años, o que experimentó mucho menos, y esa fue Houston, Texas. Sin embargo, Houston ha sido famosa por su relativa falta de regulación para el uso de la tierra. Y estoy de acuerdo con Minjee en que no son solo los periodistas los descuidados en cuanto a la diferencia entre la zonificación y regulación del uso del suelo en general o con el proceso de aprobación. Los economistas tampoco lo tienen muy claro. Y yo tampoco lo he tenido claro. Ella tiene toda la razón, por supuesto. Pero escribí un artículo para una revista llamada City Journal, hace aproximadamente 16 años, que también aparece en… los mismos cálculos aparecen en mi libro “El triunfo de la ciudad” de 2011, en el que acabo de añadir lo que es vivir como una persona de ingresos medios en Houston y en la ciudad de Nueva York. Sus vidas eran totalmente diferentes. Y sus vidas eran totalmente diferentes, no por los impuestos. Sus vidas eran totalmente diferentes debido a los costos de la vivienda. Porque en Houston, pudieron encontrar una unidad asequible, en un distrito escolar razonablemente bueno, a pesar de que, como pareja, ganaban $90,000 al año. Si les daban otros 20 o $30,000 al año en la ciudad de Nueva York, seguirían viviendo una vida con enormes dificultades debido a los costos de la vivienda. Así que creo que basta con ver los lugares de Estados Unidos en los que … que aún facilitan la construcción. Para mí, la primera línea en las batallas por la regulación del uso de la tierra está en la Franja del Sol. Están en las zonas más caras de la Franja del Sol. Están en zonas que, en un momento dado, facilitaron la construcción, pero ahora no lo hacen. Así que, para mí, esos son los reportajes realmente interesantes, y el reportaje… los reportajes que intento entender, y estas son las historias que espero que algunos de ustedes decidan investigar.

[00:36:40]

RICK WEISS: ¿Hay algún otro ejemplo favorito de algún lugar que realmente lo esté haciendo bien, tal vez, uno que deseen ver en reportajes?

[00:36:47]

MINJEE KIM: Bueno, creo que me encanta el hecho de haber señalado que los lugares que no aparecen en los titulares son probablemente los lugares que han seguido las mejores prácticas en términos de apoyo a la producción de viviendas. Dicho esto, algunas de las reformas de zonificación más recientes, como muchos de los ejemplos que realmente han tenido éxito, se pueden encontrar en California con distritos de zonificación unifamiliares, también apoyan las unidades de vivienda complementaria y agilizan el proceso de aprobaciones, o las leyes legislativas que han sido aprobadas. Mencioné a Florida como ejemplo. Y luego, otra cosa que Florida ha hecho con la Ley “Live Local” es aumentar la reserva de préstamos a bajo interés que el estado otorga para el desarrollo de viviendas asequibles. El simple hecho de aumentar esa parte del subsidio público para la construcción de viviendas es otra intervención clara que conducirá a una mayor producción de viviendas.

[00:37:55]

RICK WEISS: Muy bien. Pregunta de Sandra Strieby, una reportera independiente con sede en Washington. “¿Tienen alguna idea sobre si los efectos de los cambios en la prevalencia de los desastres naturales y los cambios relacionados en el mercado de seguros para propietarios de viviendas afectan la asequibilidad de la vivienda?” Es una especie de fenómeno relacionado con el cambio climático.

[00:38:17]

ANTHONY ORLANDO: De esto sé porque tengo un artículo nuevo al respecto… de hecho, hay varias publicaciones relacionadas. Hemos estado analizando el efecto de los desastres naturales en la asequibilidad de los alquileres y descubrimos que, después de la mayoría de los desastres naturales, especialmente los incendios forestales y las tormentas invernales, los alquileres suben más rápido en esas localidades en comparación con las localidades que no se vieron afectadas. Y no es sorprendente, porque el parque de viviendas de alquiler se destruye durante un tiempo y su reconstrucción lleva tiempo. Pero incluso después de la reconstrucción, esas áreas terminan siendo un poco más asequibles. La salvedad es que hemos observado que cuando hay políticas gubernamentales en vigor que fomentan una reconstrucción más rápida y asignan más recursos específicamente a la reconstrucción del parque de viviendas de alquiler, los efectos a largo plazo en la apreciación de los alquileres no son tan malos.

[00:39:02]

ED GLAESER: Solo quiero agregar algo. Hay ciertos tipos de asequibilidad que en realidad son malos. De hecho, queremos incrementar el costo de vivir en zonas propensas a diversas formas de desastre respecto a lo que realmente es ahora. Así que, en este momento, hemos hecho demasiado al permitir que la gente se mude a las llanuras aluviales y que construya en zonas, que, casi con certeza, van a requerir enormes cantidades de fondos de FEMA a lo largo de los años, si no, ya saben, infraestructuras multimillonarias, como diques. Y hemos hecho muy poco para lograr que las personas que construyeron allí interioricen, como diríamos en economía, el costo que van a imponer a la sociedad ese tipo de edificios. Así que estoy totalmente de acuerdo con el comentario de Anthony, que es algo muy importante, pero creo que el objetivo no es hacer que sea increíblemente gratuito y fácil construir en lugares donde haya incendios todo el tiempo o donde haya inundaciones todo el tiempo.

[00:39:49]

MINJEE KIM: Pongamos en perspectiva a Florida, ya que allí los seguros se han convertido en un gran problema para los desarrolladores y constructores. Y se han disparado por completo en los últimos dos años. El seguro se ha convertido en un componente importante de la inflación en el precio de la vivienda en Florida. Así, por ejemplo, con el desarrollador de créditos fiscales, el estado (la agencia de financiamiento) tiene que gastar más subsidio por unidad o por proyecto para mitigar los aumentos en los seguros. Por lo tanto, esto está teniendo un impacto directo en los costos de construcción de viviendas. Ahora bien, si estos proyectos deben construirse o no en esos lugares, eso es una cuestión diferente.

[00:40:36]

RICK WEISS: Cierto. Bien, creo que eso debería ayudar a responder a la pregunta que nos hizo Brad Tuttle, de la revista Money Magazine, sobre el impacto del seguro en la vivienda. Veamos… Yvette Fernandez de Mountain West News, al igual que yo, ha pedido un deseo, Minjee, que hagas un poco de análisis sobre lo que abordaste en cuanto a las implicaciones de la zonificación en la equidad. ¿Quieres, quieres hablar de eso un minuto?

[00:41:00]

MINJEE KIM: Sí, absolutamente. De nuevo, retomemos, y gracias por hacer esa pregunta; porque volviendo al origen mismo de la zonificación, cuando la Corte Suprema determinó por primera vez que la zonificación es ilegal… que es legal zonificar, la razón subyacente realmente es proteger los vecindarios unifamiliares de los apartamentos multifamiliares. Y desde el principio, la zonificación tiene esta implicación inequitativa y se ha utilizado de esta manera, ya sea intencionalmente o no. Hay una razón por la que el término “zonificación excluyente” se ha vuelto tan popular y se ha convertido en un objetivo de las políticas públicas en los últimos años. Y también hay que analizar la zonificación en el contexto de políticas de vivienda más amplias y discriminatorias desde el punto de vista racial, incluida la discriminación territorial, la especulación inmobiliaria y la institucionalización, como criterios de préstamo que eran racialmente discriminatorios. La zonificación va de la mano con esas prácticas, y se ha utilizado… y va de la mano con esas prácticas para poder proteger a las comunidades de la población de bajos ingresos y de las personas de color. Y de esto, hay una gran cantidad de investigaciones, investigaciones académicas que han demostrado esta segregación: el efecto de la zonificación en los vecindarios segregados. Y esto a menudo no se menciona cuando hablamos de la reforma de la zonificación. La reforma de la zonificación, uno de los principales efectos… o la importancia de la reforma de la zonificación es que también está mejorando… mejorando el acceso equitativo a la vivienda y a los vecindarios con oportunidades. Eso es lo que realmente quería señalar, y estaría encantada de compartir recursos y señalar la investigación en este campo como seguimiento.

[00:42:52]

ANTHONY ORLANDO: Solo añadiré algo a eso. Estoy de acuerdo con todo lo que ha dicho Minjee. Ya que Ed promocionó uno de sus libros, mi último libro se llama “Keeping Races in Their Places”. Y refleja muchas de las cosas que menciona Minjee. Una de las cosas, en términos de soluciones para todo esto, en las que creo que es importante pensar es en las investigaciones con las que contamos ahora, que Ed mencionó, muchas de las cuales provienen de su colega, Raj Chetty, sobre cómo las oportunidades en los Estados Unidos están vinculadas al lugar. ¿Cierto? La desigualdad está ligada al lugar. Hay mucha evidencia que demuestra que el lugar donde crece un niño determina muchas de sus oportunidades en la vida. Por lo tanto, si hay políticas que segregan a los estadounidenses, están segregando las oportunidades. Para crear soluciones, hay que hacer una de dos cosas. Hay que invertir en las zonas de bajas oportunidades para favorecer las oportunidades, lo que requeriría un nuevo desarrollo, o hay que ayudar a las personas a mudarse a las zonas de altas oportunidades, lo que significa que hay que crear y desarrollar nuevas viviendas en esas localidades que normalmente tienen una zonificación unifamiliar que lo impide.

[00:44:00]

RICK WEISS: Mmm.

[00:44:00]

ED GLAESER: Siguiendo con la excelente, excelente respuesta de Anthony, estos son los datos de Raj. Del 1 al 5 se muestran las más… dónde 1 representa la menor movilidad ascendente de los niños y 5 es la mayor. A lo largo de la barra se indica qué tan regulado está este lugar, según lo medido por el índice de regulación del uso del suelo de Wharton. Y lo que pueden ver es que los lugares que destacan como los mejores para fomentar la movilidad ascendente en los niños son, a su vez, aquellos donde resulta significativamente más difícil construir. Por lo tanto, estamos haciendo directamente lo… lo contrario a lo que nos gustaría hacer, que es habilitar muchas viviendas para personas de ingresos medios y bajos en estos lugares con altas oportunidades. La zonificación está logrando exactamente lo contrario.

[00:44:40]

RICK WEISS: Voy a insertar aquí una pregunta del moderador, porque espero que refleje algunas preguntas que otros podrían tener. Pero debo admitir que, quizás en mi ingenuidad, siempre he pensado que la zonificación protege porque no se quiere construir muchos edificios de mala calidad. No se quiere tener muchos edificios feos. No se quiere tener muchas cosas que no encajen con el tono o la atmósfera de la comunidad existente. ¿Es solo “nimbismo” [resistencia de la comunidad a la vivienda asequible] o se trata de que hay otros temas regulatorios que impiden que se hagan construcciones de mala calidad y todas las cosas que no se desean en un vecindario?, ¿es posible que la zonificación no sea la herramienta más adecuada para abordar esa interrogante?

[00:45:23]

ANTHONY ORLANDO: Permítanme hacer una observación legal y luego le daré la palabra a Ed y Minjee para que den su opinión, porque estoy seguro de que tienen mucho más que decir. El caso de la Corte Suprema conocido como Euclid, que esencialmente legalizó la zonificación, también la sancionó en los Estados Unidos, argumentó… ellos argumentaron… la Corte Suprema argumentó que lo que hace que sea legal establecer la zonificación y regular la propiedad privada de las personas de esta manera, y esencialmente quitarles la capacidad de usar su propiedad de ciertas maneras, lo cual se considera una expropiación regulatoria, debe tener como fin apoyar la salud, la seguridad y el bienestar general de la población. Así que en Euclid, estaban intentando mantener las propiedades industriales alejadas de las residenciales, algo que, dicho sea de paso, todavía no hacemos muy bien en las comunidades de justicia ambiental de los Estados Unidos. Históricamente, la razón principal por la que la Corte Suprema señaló que esto debía permitirse era para proteger la salud y la seguridad. Pero se puede argumentar razonablemente que mucha de la zonificación de hoy en día no hace eso.

[00:46:19]

RICK WEISS: Mmm.

[00:46:21]

ED GLAESER: Pensando en lo que mencionaste sobre…el carácter, su aspecto, a mí me parece un código NIMBY [resistencia de la comunidad a construir vivienda asequible]. Eso no, eso no parece… y el ejemplo que siempre utilizo es… antes de la zonificación, el alboroto que hicieron los millonarios de la Quinta Avenida, quienes solían vivir en sus palacetes, como el Museo Frick, cuando empezaron a construir viviendas de gran altura allí, porque se trataba de un cambio de vecindario escandaloso. Ya sabes, la Quinta Avenida sigue funcionando y aún alberga a gente rica. Sigue en pie.

[00:46:51]

RICK WEISS: Excelente punto. Bien. Ahora que me han atrapado por ser un total, un nimbista total de viviendas unifamiliares, sigamos con las preguntas de los periodistas. Esto es de Claire Keenan-Kurgan de Interlochen Public Radio. “Estoy cubriendo una situación en el norte de Michigan donde los residentes y propietarios de viviendas están intentando derogar las reformas de zonificación que permitían los dúplex y las unidades de viviendas adicionales. Se someterá a votación en estas elecciones y la derogación tiene muchas posibilidades de aprobarse. ¿Es esta una tendencia? ¿Han visto que esto suceda en otros lugares? ¿Impide este tipo de referéndum flexibilizar las regulaciones de zonificación en todo el país?”

[00:47:25]

MINJEE KIM: Sí, absolutamente. Sin duda, esta es una tendencia que veo en la práctica. Como mencioné, Minneapolis es la primera ciudad importante en eliminar los distritos solo para familias unifamiliares, pero recientemente la implementación fue bloqueada por una demanda y todavía está en el limbo. Y en Gainesville en Florida, también hicieron lo mismo. Ellos, en el ayuntamiento, votaron a favor de eliminar la zonificación unifamiliar, pero luego las impugnaciones legales hicieron imposible la implementación. Sí, sin duda es una tendencia. Por eso, la Asociación Estadounidense de Planificación publicó recientemente lo que se llama una “práctica de zonificación”. Es una especie de informe de políticas para profesionales que habla exactamente sobre cómo proteger la reforma de la zonificación de las impugnaciones legales, para que no se pierda tiempo intentando que esto se apruebe y, luego, no se pueda ver su impacto. Creo que la publicación se llama “Protecting [Zoning Reform Gains]”.

[00:48:27]

ED GLAESER: Quiero hacer una observación sobre esto y es que la mayoría de los hogares estadounidenses es propietario de vivienda. ¿DE ACUERDO? Y para la mayoría de los propietarios, la asequibilidad de la vivienda no es algo bueno. Es algo malo. Significa que el valor de su activo más importante ha bajado. ¿De acuerdo? O no ha subido tanto como podría haberlo hecho. En consecuencia, la lucha por la asequibilidad siempre va a ser una batalla ardua. Lo sorprendente es que cuando empecé a trabajar en estas cosas hace un cuarto de siglo, había como tres economistas libertarios que pensaban que esto podría ser importante. ¿Cierto? Y todos los demás pensaban que era una tontería con la que estaba perdiendo el tiempo. Durante los últimos 25 años, se ha convertido en un movimiento que es increíblemente emocionante. Y ya saben, es que van a perder algo y va a ser difícil ganar en lo que hacen. Creo que van a tener más éxito en las comunidades de mayor tamaño, en las grandes ciudades, donde hay personas que no son propietarios de viviendas que podrían salir ganando con la zonificación. Hay un buen trabajo de Clemence Tricaud, de la UCLA que muestra que cuando las pequeñas comunidades francesas se fusionaron en grandes comunidades francesas, la tendencia fue a eventualmente construir más viviendas. Pero siempre va a ser una batalla difícil. Y creo que lo importante es, ya saben, apelar a sus mejores ángeles, recordar a todos que cuando una localidad aprueba la reforma de zonificación, hay perdedores que no la aceptan. Hay personas a las que les encantaría mudarse a esa comunidad, que actualmente no viven allí, que están siendo excluidas. Y creo que siempre hay que tener en cuenta el hecho de que, ya saben, todo el mundo tiene interés por las nuevas viviendas que se están construyendo, no solo los vecinos. Y si bien los vecinos ciertamente deberían tener voz, no necesariamente deberían tener derecho a vetar.

[00:49:55]

ANTHONY ORLANDO: Como nota para periodistas, me encantaría saber, en una zona como esa, ¿quién se presenta a las reuniones del consejo vecinal para analizar esto? ¿Quién vota? ¿Quién está políticamente involucrado? No son solo los propietarios de viviendas los que constituyen la mayoría de los votantes en estos casos… la mayoría de los residentes de muchas de estas ciudades… sino que también son los que principalmente participan a nivel político y, por lo tanto, son las voces que se escuchan. Así que sería fascinante destacar ese aspecto de la narrativa: cuáles voces se escuchan y cuáles no.

[00:50:30]

RICK WEISS: Dediquemos un momento a eso, si podemos. Voy a tomarme un descanso de unas cuantas preguntas más a los periodistas. Pero hablemos de política por un momento, porque estamos en esto en parte gracias a las próximas elecciones, sin pedirles necesariamente a ninguno de ustedes que expresen sus, ya saben, preferencias políticas personales, tengo curiosidad por saber qué pueden decir sobre lo que está en juego con respecto a la vivienda asequible, en su opinión, dadas las políticas que ven que se están difundiendo como parte de esta, ya saben, decisión electoral que se avecina. ¿Hay dos caminos diferentes que la gente describe, que describen los candidatos, y que realmente tienen resultados muy diferentes? O, ¿hay alguna manera de vincular las filosofías políticas de lo que está sucediendo en estas elecciones con resultados claros y diferenciados en el mercado inmobiliario?, ¿o, es más confuso que eso?, ¿qué pueden decir sobre lo que está en juego aquí?

[00:51:21]

ED GLAESER: No sé si hay mucho en juego, en el sentido de que, el gobierno federal… he estado en conversaciones con personas desde la administración Clinton relacionadas con el gobierno federal que querían influir en las decisiones locales sobre el uso de la tierra. Es muy difícil para Washington marcar la diferencia. Pueden invertir dinero en el problema, pero como comenté anteriormente, más subsidios a menudo solo incrementan los precios. Así que se debe tener un poco de cuidado con eso. Estoy seguro de que comprenden que uno de los partidos está más inclinado a los subsidios que el otro. Sin embargo, algunos subsidios no son terribles. Creo que el crédito fiscal para viviendas para personas de bajos ingresos que subsidia la construcción enfocada en partes de Estados Unidos con mayor demanda, no es una política mala en absoluto. Mi problema con el crédito fiscal para viviendas de bajos ingresos es que se distribuye de manera indiscriminada y no tiene sentido subsidiar más viviendas en Houston, ni tiene sentido subsidiarlas en lugares donde los precios de la vivienda son muy bajos. La única política clara que la campaña de Harris ha respaldado es la Ley de Mejoras de Viviendas en los Vecindarios (Neighborhood Homes Improvement Act), que es una ley que está en vigor en el Congreso. Es una ley espectacularmente tonta, porque lo que hace es cubrir la brecha entre el precio y el costo de construcción en aquellas comunidades donde los precios están por debajo de los costos de construcción. Bueno, esos son los únicos lugares en los que no se necesita tener más viviendas en los EE. UU., donde la vivienda ya es asequible, son los lugares en los que los precios están por debajo de los costos de construcción. Así que lo último que se quiere hacer es invertir dinero en eso y construir edificios lugares con poca demanda, sin alta productividad, ni servicios particularmente especiales. Así que es muy difícil saber lo que hará cualquiera de ellos. Ninguno de los dos ha profundizado mucho al respecto. Y la capacidad del gobierno federal para influir en las cosas no es la mejor. Quiero decir, mi política preferida es vincular el gasto federal en transporte con las acciones de los estados y usarlo como un empujón para que los estados tomen más decisiones. No está claro que eso cumpla con los requisitos constitucionales, aunque al menos existe un argumento de que el transporte, los beneficios del gasto en transporte, se relacionan estrechamente con la cantidad de viviendas nuevas que hay que construir. Pero la primera línea de esta batalla está en las legislaturas estatales. No está… no está en el gobierno federal. Y diría que con frecuencia me frustra hablar demasiado de economía, aunque no lo crean, en las elecciones, ya que los controles del presidente sobre la economía son relativamente débiles en comparación con los asuntos en los que los presidentes tienen control total, que son asuntos exteriores y guerras. Por lo tanto, yo diría que esta será, probablemente, una elección mucho más trascendental por lo que sucede en Ucrania o por lo que ocurre en Israel y no por la cantidad de viviendas que se construyen en los suburbios de Los Ángeles.

[00:53:41]

RICK WEISS: Interesante. ¿Alguno de ustedes quiere opinar sobre esto?

[00:53:45]

MINJEE KIM: Bien. Supongo que tengo un punto de vista ligeramente diferente sobre la función del gobierno federal en esto, en el sentido de que el gobierno federal fue la principal fuente del auge de la construcción de viviendas en el período de la posguerra. Ha podido influir significativamente en la forma en que se construyen las viviendas y en la forma en que crecen las ciudades en los Estados Unidos. El gobierno federal ciertamente se ha alejado de esa posición. Pero eso no quiere decir que esa no sea una opción disponible, especialmente en términos de subsidiar a los constructores, subsidiar a los desarrolladores y subsidiar la construcción. Ahí es donde creo que el gobierno federal realmente puede marcar la diferencia, no desde el punto de vista de la regulación del uso de la tierra.

[00:54:29]

RICK WEISS: OK. Anthony, ¿hay algo que añadir?

[00:54:34]

ANTHONY ORLANDO: Oh, creo que una de las cosas en las que Ed tiene razón es que esto no es algo que reciba mucha atención mediática como otras cosas. Nunca he visto una campaña presidencial en la que la vivienda sea un tema principal, así que no me hago ilusiones.

[00:54:47]

RICK WEISS: Bien, tratemos de hacer una o dos preguntas más. Quiero recordar a los periodistas que el vídeo estará disponible poco después del cierre de hoy y las diapositivas también estarán allí para que puedan analizarlas. También quiero recordar a los periodistas que al final de la sesión informativa de hoy recibirán un aviso para que contesten una encuesta muy breve. Son solo tres preguntas o algo así. Les llevará literalmente medio minuto. Todos estamos cansados de las encuestas, pero realmente nos permiten desarrollar estas sesiones informativas de manera que puedan beneficiarlos a ustedes como periodistas. Así que espero que se tomen medio minuto y nos den un par de respuestas. Me pregunto si puedo hacer una pregunta más. Sé que a algunos de nuestros invitados de hoy deben retirarse al final de la hora. ¿Por qué no analizamos esta pregunta de Zach Winn, un periodista que vive en Massachusetts? “¿Los cambios demográficos, como la disminución en la población Boomer en los próximos 15 años, generarán más inventario o reducirá los precios?” ¿Alguien quiere abordar la cuestión demográfica aquí?

[00:55:47]

ED GLAESER: La demografía sí importa. Mi colega, Greg Mankiw, escribió hace unos 30 años un artículo sobre cómo la inminente caída de la tasa de natalidad provocaría que los precios de la vivienda cayeran rápidamente. Y tuvo razón durante unos dos años a principios de la década de 1990, luego todo se invirtió. No es algo despreciable, como creen, pero es relativamente pequeño en comparación con el colosal declive de la oferta de nuevas viviendas que hemos visto desde 2012, creo que es un asunto relativamente pequeño si se compara con esto. Así que no es que no… que no importe. Simplemente… simplemente yo… no creo que solucione nuestro problema. Nuestro problema es, fundamentalmente, que hay demasiadas personas tras muy pocas viviendas, especialmente en las partes más productivas del planeta.

[00:56:30]

ANTHONY ORLANDO:  Solo quiero hacer hincapié en la última parte de lo que mencionó Ed, porque creo que a veces se da lo que llamamos una falacia de composición, que consiste en observar el cambio de los números acumulados, pero lo que a menudo importa es cómo se distribuyen esos números en el espacio y entre la población. Y el hecho es que los lugares de alta demanda van a seguir teniendo una gran demanda porque son lugares altamente productivos, tienen excelentes servicios y son buenos para vivir. Y el hecho de que no construyamos en esos lugares afecta negativamente el crecimiento de la productividad de los Estados Unidos en su conjunto.

[00:57:01]

RICK WEISS: Muy bien. Nos quedan algunas preguntas que no vamos a tener tiempo de abordar. Para aquellos de ustedes que están en esa lista, por favor pónganse en contacto con nosotros. Es posible que podamos ayudarlos a conectarse con algunos de estos expertos, con PBS Cincinnati y otros. Sigamos en contacto. Pero sí quiero aprovechar el último minuto o dos para pedir a nuestros expertos que respondan a una pregunta bastante genérica que nos gusta hacer al final de estas sesiones informativas. Básicamente consiste en compartir un mensaje en medio minuto o menos que les gustaría que los periodistas se lleven consigo. Si van a llevarse una idea general, un tema que realmente se quede con ellos al final de esta sesión informativa. ¿Qué querrían que fuera? Ed, empezaré contigo.

[00:57:42]

ED GLAESER: Creo que es el desajuste entre el deseo de hacer algo a nivel federal y el hecho de que estas decisiones estén realmente controladas a nivel local. Y que existe, realmente… quiero decir que no estoy de acuerdo con lo que dijo la Dra. Kim en términos del papel del gobierno federal en la creación del auge inmobiliario de la posguerra. No era irrelevante, pero la tecnología de los automóviles permitió urbanizar enormes extensiones de tierra. Así que es muy difícil y amerita mucha construcción. Y, por supuesto, tenemos el lanzamiento de cosas como el Levitz y la producción masiva de viviendas, lo que ha reducido mucho los costos. Por lo tanto, daría mucho más crédito a la combinación de tecnologías cambiantes para la construcción y el transporte que a cualquier política pública en particular, incluido el aumento de la hipoteca a 30 años, que fue una adición importante, pero no fue el único ni el principal determinante. Es solo un desajuste, y siempre va a ser una batalla cuesta arriba, porque a los propietarios locales no les va a gustar el cambio y, desde luego, no quieren algo que se abaraten sus viviendas.

[00:58:37]

RICK WEISS: OK. ¿Y Anthony Orlando?

[00:58:40]

ANTHONY ORLANDO: Yo diría que una de las cosas más importantes en las que hay que pensar, especialmente como periodista, es en desentrañar los motivos de las partes involucradas en los resultados que son importantes para nosotros. Creo que una de las razones por las que estos temas se confunden es porque a la gente de la izquierda no le gusta que los urbanizadores ricos construyan cosas y se hagan ricos con eso, y a la gente de la derecha no le gusta que los subsidios se destinen a construir viviendas para personas de bajos ingresos, o bien, desconfían de que ciertos residentes se muden a su vecindario. Cuando, en realidad, los motivos de lo que hacen esas personas no son tan importantes como los resultados. Ambas cosas, al generar desarrollo, pueden ser muy buenas para las comunidades y para los Estados Unidos, independientemente de si les gustan los participantes.

[00:59:23]

RICK WEISS: Excelente consejo. ¿Y la Dra. Minjee Kim?

[00:59:26]

MINJEE KIM: Genial. Bueno, gracias. Supongo que mi mensaje clave para los periodistas es que la zonificación es solo una pieza para resolver el rompecabezas de la asequibilidad de la vivienda y debe considerarse junto con todas las demás políticas laborales, de la cadena de suministro y de vivienda. Además, la importancia relativa de la zonificación o la importancia relativa de las regulaciones de uso de la tierra variarán significativamente según la geografía, según la oferta y la demanda de viviendas. Por lo tanto, en algunas partes del país… en muchas partes del país, la reforma de la zonificación puede hacer muy poco para resolver el problema de la vivienda (no tiene gran impacto en la crisis inmobiliaria), lo que, una vez más, apunta a la importancia de adoptar un enfoque integral.

[01:00:09]

RICK WEISS: Genial. Muy buenos consejos de todos ustedes. Agradezco mucho toda la sabiduría y la información que han compartido con nosotros hoy. Gracias a nuestros invitados por sus contribuciones. Gracias a todos los periodistas que cubren este complicado problema. Es difícil hacer economía, pero es importante para todos. Se supone que este es el tema que más preocupa a la gente de cara a estas elecciones, incluso si tienen problemas para vincular lo que su decisión política va a implicar para la economía. Sin embargo, apreciamos mucho que los tres hayan contribuido a nuestro debate de hoy y les damos las gracias a todos los que trabajan para incorporar en sus reportajes pruebas científicas y respaldadas por la investigación. Nos vemos en la próxima sesión informativa de SciLine. ¡Hasta pronto!